天价豪宅旺销背后的资本之手

在国内的地产界向来是有一个“鹤立鸡群”的特区存在,这个特区便是身处地产业最高档的豪宅市场,这个市场的特点是在房地产市场价格上涨时其价格可以随行就市,而在房地产市场下跌时其价格纹丝不动,保持了一副“与世隔绝”的架势。豪宅市场的最强特色在于“三年不开张,开张吃三年”,而在这方面,表现最为卓著的当然是具有“中国第一豪宅”之称的的上海汤臣一品啦。

作为中国豪宅业的代表,汤臣一品2005年开盘时的开盘价高达10.5万元/平方米,如此之高的房价让当时的人们感到头昏目眩,前来捧场的买房人自然也是踪迹皆无。汤臣一品也摇身一变成为中国最著名滞销楼盘,从2005年到2008年,仅在2008年7月10日以总价7714.2万元售出A栋一套598平方米的公寓(成交单价为12.9万元／平方米),其后至今年5月,汤臣一品A栋没有再售出一套房。正当汤臣一品被人们广为诟病陷入“山重水复疑无路”之际,这个最为著名的滞销楼盘却在6月之后迎来了“柳暗花明又一村”。6月22日,汤臣一品推出了C栋楼,一个月之后,C栋楼就销售出去23套房,其中最火的时候一天竟然售出了5套房,如果按照C栋首批推售的中低区房源9.8万元/平方米的均价计算,汤臣一品在1个月销售住宅回笼资金约9.74亿元。

一个曾经滞销了4年之久的豪宅何以在一夜之间突然成为买房人眼中的“香饽饽”,成为全国各地买家追捧的对象,这并不是汤臣一品突然拥有了“哈利波特”手中的魔棒,也不是汤臣一品的价格有所松动,而是如今汤臣一品所针对的销售客户的思路发生了改变,或者说是汤臣一品销售的外部环境产生了变化。由于天价豪宅的销售对象主要针对的是国内的顶级富豪,这些顶级富豪们原先之所以对汤臣一品不动心,并非是没有看上汤臣一品,而是因为购买汤臣一品的成本较高,回报较低,顶级富豪的资金还有更赚钱的项目等待着其动手操作。在这种背景下,汤臣一品的滞销也就不足为奇。时过境迁,当时间的车轮碾过2008年之后,随着全球金融危机的侵袭,实体经济的发展遇到了前所未有的困难,国内外客户消费需求的急剧减少使得原先沉积在实体经济手中的大笔资金被迫重新寻觅新的投放出路。而各国央行为了抵御金融危机可能引发的经济衰退,向实体企业发放了巨额贷款。今年上半年,国内银行的贷款增速创出了历史最高水平。实体经济沉淀的巨额资本加上银行投放的超量贷款,使得资本市场上充斥了“泛滥的流动性”。这些泛滥的无处可去的资本在走投无路之下,有一部分流向了股市和楼市。今年以来,中国股市的涨幅跃居全球第一,以及房价再度的牛气冲天,很大程度上归功于这些泛滥的资本。其实,突然转为旺销的豪宅不仅仅是汤臣一品。五月底,深圳华侨城推出单价12万元/平方米的7套别墅,一天全卖光,成为深圳新的“楼价之王”。几乎同时,上海绿城玫瑰园也创出了一日发售12套5000万元级别墅的业绩。数据显示,2009年上半年上海豪宅成交量达到600套,成交均价超过4万元/平方米,超过2008年上半年353套的历史最高值。由此可见,在这些天价豪宅旺销的背后,资本之手推波助澜的迹象极为明显。

天价豪宅的旺销,还有一个主要的原因就是源于它们价格的坚挺。对于购买这些天价豪宅的业主来说,房价的坚挺意味着资产的保值,天价豪宅的投资价值无疑是业主们购买的动力之一。一旦实体经济转暖,这些顶级富豪们需要资金投入新的项目时,他们便可以通过抵押手中所持有的豪宅抑或是转让豪宅换取现金用于投资。但问题的关键在于,虽然国内的房价一直是在畸形地上涨,但是这个世界上真的存在永远畸形上涨的资产吗？一旦银行缩减贷款规模,就像现在北京各家银行宣布对第二套房贷不但不再实行优惠利率,反而是加大第二套房贷利率之时,房价还会勇往直前地上涨下去吗？

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