众筹建房背后创新还是违法

袁媛

近日，万通集团与众筹网公布了第一个他们合作共建的众筹筑屋项目。去年年底乐居南京股权投资基金管理有限公司也推出了类似的乐居众筹。房地产与互联网“联姻”本已是件稀罕事，而这一项目号称最多能让房价下降一半更是触动了广大购房者敏感的价格神经。这一举动虽成功吸引了大众的眼球，同时也引得质疑声四起。

那么，究竟什么是众筹建房呢？

所谓“众筹建房”，是指通过网络向有意购房者募集资金，然后以代建的形式，委托房地产公司拍地、建房，从而剔除掉房地产公司的利润，让购房者以低于市场的价格买到房子。说到底，价格优势是众筹建房的魅力所在。

据万通方面介绍，众筹一开始是有一个报名的程序，这个环节不交钱。组织者会在线下活动中把整个项目都介绍清楚。如果客户满意，可以在线上或者线下付款。付款额度有5万、20万、50万三个档次，未来可能还会开放100万以上的。每个投资人都会有一个保底的回报，最低会给众筹额度8%的年化收益，同时，不同档次的投资，最后享受的房价折扣也不一样，比如有7.5折、7折，甚至5折。

对于众筹建房如何能令房价大幅下跌这一问题，业内人士介绍，房地产在整个开发过程中，有一个很重要的费用，就是融资的财务成本。房地产行业一般的年化财务成本平均在15%左右。如果用户拿出钱来参与众筹项目，相当于能够拿到原本金融机构拿走的那部分钱。这部分钱在开发过程中有一个杠杆，收益会放大。

众筹建房合法性存争议

虽然众筹建房形式创新，参与者更能从中受益，但是众筹建房是否合法现在还存在争议，不少人认为众筹建房涉嫌非法集资，且具有一定的风险。

据融360了解，“众筹”原本是指用团购加预购的形式，向网友募集项目资金的模式。而”众筹建房”更像是一个基金的运作模式，游走在非法集资的边缘地带，是借众筹的概念，在做投资的事情。因为委托开发商拍地的费用，如果是算做购房者的首付款的话，那么是违反法律规定的，因为地产项目在盖到地上三层后拿到销售证才能开始预售；而如果是以借贷的名义，那么这笔费用则与非法集资更为相似。

面对质疑，“乐居众筹”创始人袁长喜有自己的解释，其认为众筹建房实际上是一个房地产投资基金的运作，刚开始算是投资款，等拍完地、盖好房、拿到预售证，就变成了购买行为。流程和资金公开透明，会员费可以随时退，这不是非法集资。

退一步来说，我们姑且认为众筹资金不是购房首付、不是借贷，而是不涉嫌违规的“投资款”，但对购房者来说风险同样不容小觑。

按照法律规定，投资必然承担风险，也就是说如果建房过程当中出现任何意外，都不能保证投资人拿回投资款，而如果是预付款、首付款的话，只要是开发商的原因导致房子无法交付的，这钱都是需要退还给购房者的。如果是买卖合同，特别是商品房买卖合同，合同条款通常是对买房有利的，但投资合同不然，在投资合同中，投资者实际上是处于弱势地位。

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